中国楼市租售比低的背后,究竟是泡沫还是制度的缺失?
2019-03-08 22:33:14
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     近年来,中国楼市一直有一个奇怪的现象。一方面是房价高涨,人们要付出越来越多的资金去购房。另一方面,房租也在飙涨,租房族感叹越来越租不起房。但原本看似正向增长的房价与房租之间,又充满着矛盾——租金涨幅远远不能匹配房价的高增长。换句话说,如今中国楼市的租售比严重失衡。

     困扰中国楼市租售比低的原因究竟为何?是房价被高估,还是房租被低估,抑或二者兼有?在可预见的未来内,租售比低的情况又能否得到解决?既能让购房者满意,又能让租房族开心的双赢局面,何时才会出现?破朔迷离的中国楼市,可能正在静待转机的出现。租售比未来呈现的变化,将牵动着多方利益。

租售比严重失衡,买房、租房都很“难受”

     租售比其实是有专业解释的,即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。而其计算方式为,租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。租售比能够衡量房价与房租之间的关系,一旦差距过大就意味着租售比较低,说明楼市处于一个不太“健康”的态势中。

     通常来说,合理的租售比界定为1∶300~1∶200。即,在一个健康的楼市中,房产所有者通过出租房产200—300个月,就能收回购房所花费的资金。也就是17年—25年左右,房产所有者就已经回本。但一旦租售比低于1∶300,就意味着需要花费更多的时间才能回本,房产的投资价值就会相对变小。

     而此前社科院城市所发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示,中国楼市的租售比普遍远超1∶300。以之前的厦门楼市为例,租售比高达1∶1100,房产所有者需要91.7年才能通过出租房产回本。

     在房价高企的大环境下,租售比低的情况短时间内似乎不会改变。严重失衡的租售比,其实让房产所有者和租房族都很“难受”。房产所有者花费海量资金去购买房产,为了展现投资价值就不断提高房租价格,但还是难以在正常时间范围内回本。而租房族则要面对越来越高的房租,后者成为日常生活中的一笔较高支出。

房价被高估、房租被低估:无法调和的矛盾

     之所以中国楼市会出现租售比低的情况,原因是非常复杂的。在国内衡量一处房产的价值,其实不能纯粹用租售比去衡量——毕竟都存在租售比低的问题。而国人即使在房价过高的现状下依然去买房,看重的是其投资价值和附加价值。

     就像近年来房价暴涨,北上广深等一线大城市,重庆、武汉、西安郑州等二线城市的房价涨声不断,如果能提早购房,其实就已经大赚一笔。这样一来,房子其实就被赋予了投资价值。而中国自古以来最核心的文化、理念之一,就是家文化。而有房才有家,几乎是国人的共识。拥有自己的房产,是每个人的终极奋斗目标。在这样的情况下,购房需求是不会下滑的。即使房价被高估,购房者还是络绎不绝。

     房租之所以连连涨价还被认为低估,则在于其缺失了购房后的附加价值。在限购的大背景下,房产本身拥有在城市落户、享受更好教育资源等隐性福利和附加价值。但如果租房的话,则不能享有这些价值。这也是按照正常租售比来说房租应该更高,但却没人买账的根本原因。此外,国内法律法规对租房者利益的保障尚不到位,很容易出现纠纷。无法让人产生归属感和安全感的租房,价格自然难以真正提升至应有的档位。

     被高估的房价和被低估的房租,背后其实是中国楼市存在现实问题的折射。这一对矛盾在短时间内来看,还无法调和。

租售同权或成破局之匙,真正落实为关键

     要想解决房价和房租之间的矛盾,并提高租售比,最关键的一点就在于真正落实“租售同权”。所谓的“租售同权”,是租房族能够在住宿、医疗、教育等方面享有与房产所有者一样的权利。比如在教育方面,符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

     也只有剥离了房产本身不可动摇的附加价值,才能让房子回归本源——房子是用来住的,而不是炒的。当然,“租售同权”这一方案已经提出了一两年的时间,但还未真正落实。只有当“租售同权”在全国范围内全面落实后,房价才有可能稳定,租售比才有望回到合理区间。

     此外,在法律法规方面,还要明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度。这样一来,租房族才能在租住的房子中过得更安心。值得注意的是,如果房产能取消和户口的绑定,那就再好不过了。可惜在短时间内,这只是一种奢望。但不管如何,中国楼市还是处于正向发展态势,未来会给更多人带来期望。(科技新发现 康斯坦丁/文)


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